[민사소송 엿보기] 미등기 신축아파트 전세계약의 유의점(FEAT. 전세보증보험 주의사항)

 

은행 대출 실행일에 은행은 ① 실제로 그 아파트에 거주할 것 ② 임차인은 대출실행 일에 전입신고를 할 것 ③ 확정일자를 받을 것을 요구한다. 일반적으로 은행에서 전세대출을 받으면 소위 ‘깡통전세’ 등 전세사기 가능성을 심사하기 때문에 전세 사기 가능성이 매우 낮다. 아래에서는 기본적인 확인 사항에 대해 정리하였다.

 

 

# 1 신축아파트 전세계약의 방법 및 유의점

 

① 임대인이 집주인과 동일인인지 확인

 

등기가 완료된 부동산의 경우 등기부등본을 확인하나, 미등기부동산의 경우, 수분양자(임대인)의 원본 “공급계약서‘ 를 확인해야 한다. 공급계약서상 임대인 직인이 찍혀있는지 확인하고, 분양권의 양도가 있었다면 권리승계란 확인해야 한다.

전세 계약시에 i ) 임대인 인감, ⅱ) 인감증명서(또는 신분증), ⅲ) 위 공급계약서상의 명의자(인감)와 동일한 지 확인해야 함.

 

② 전세잔금 일자에 키불출 및 인도

 

실무상 전세잔금 납일일에 임대인, 임차인, 공인중개사가 함께 만난다. 임차인은 전세잔금 납부하고, 그 돈으로 임대인은 잔금 납부하고 잔금납부영수증을 가지고 관리사무소에서 키불출하여 임대인에게 인도하게 된다.

 

③ 전세잔금일에 등기부등본 확인하고, 전입신고 및 확정일자 확보

 

대항력은 주택 인도 및 주민등록(전입신고)을 한 다음 날부터 발생하므로, 전세잔금 일에 즉시 키를 받고, 전입신고 해야한다. 대항력은 그 다음 날부터 발생하므로 전세잔금 일에 (등기가 되어있다면) 추가 근저당권, 소유권 이전이 발생하는 지 확인해야 한다(잔금일 전에 주민등록을 해놓는 것도 좋다).

또한 전세계약서에 특약으로 “임대인은 전입신고의 효력이 발생하는 날까지 계약 당시 상태로 유지한다”는 조항 또는 “임대인은 잔금납부 등 세입자가 입주할 수 있도록 모든 의무를 충실히 이행키로 한다”를 포함시키는 것이 좋다.

 

#2 전세보증보험 면책사유

 

확정일자, 전입신고, 점유를 반드시 유지해야 한다.

대항력(+확정일자)과 우선변제권 확보가 핵심이다. i) 임차권등기 하지 않고 이사하는 경우, ii) 새로운 계약서 작성으로 확정일자가 뒤로 밀리는 경우, iii) 주민등록 이전하는 경우 등 대항력과 우선변제권에 변동이 생기는 경우 전세보증보험의 보험료를 받을 수 없다. 

이것만 명심하라. 전세계약 이후, 주민등록을 이전하거나, 새로운 계약서를 작성 하지말고, 전세금을 돌려 주지 않더라도 임차권등기 없이 이사하지마라.